Gugatan PTUN Pembatalan Sertifikat Tanah: Apakah Berlaku Batas Lima Tahun Setelah Menang Sengketa Perdata?

Kantor Pengacara & Advokat Jakarta Timur | Azhari & Associates

Pendahuluan

Kapan gugatan PTUN diperlukan untuk membatalkan sertifikat tanah? Pahami aturan lima tahun, tenggang waktu gugatan, dan SEMA Nomor 5 Tahun 2021.

Dalam perkara sengketa tanah, tidak sedikit pihak yang telah memenangkan gugatan kepemilikan tanah di Pengadilan Negeri hingga tingkat kasasi, tetapi masih menghadapi persoalan karena sertifikat tanah tercatat atas nama pihak lain.

Kondisi tersebut sering menimbulkan pertanyaan apakah pihak yang telah memenangkan perkara masih harus mengajukan gugatan ke Pengadilan Tata Usaha Negara (PTUN) untuk membatalkan sertifikat tanah.

Persoalan semakin kompleks ketika sertifikat tanah yang menjadi objek sengketa belum berusia lima tahun sejak diterbitkan.

Sebagian masyarakat beranggapan bahwa selama sertifikat belum berusia lima tahun, pembatalannya harus dilakukan melalui PTUN. Padahal, ketentuan lima tahun dalam hukum pertanahan tidak dapat ditafsirkan sesederhana itu.

Terdapat beberapa ketentuan hukum yang perlu diperhatikan, khususnya PP Nomor 18 Tahun 2021, PP Nomor 24 Tahun 1997, UU Peradilan Tata Usaha Negara, serta pedoman Mahkamah Agung.

1. Apa Hubungan PTUN dengan Pembatalan Sertifikat Tanah?

Sertifikat hak atas tanah merupakan produk administrasi pertanahan yang diterbitkan oleh pejabat yang berwenang.

Apabila terdapat pihak yang merasa dirugikan oleh keputusan administrasi tersebut, dalam kondisi yang memenuhi persyaratan hukum, keputusan itu dapat menjadi objek sengketa tata usaha negara.

PTUN memiliki kewenangan untuk memeriksa sengketa tata usaha negara sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan.

Namun, perlu dibedakan antara:

  • Sengketa kepemilikan tanah yang merupakan ranah perdata.

  • Sengketa keabsahan keputusan administrasi pertanahan yang merupakan ranah tata usaha negara.

  • Permohonan pembatalan produk hukum sebagai pelaksanaan putusan pengadilan melalui ATR/BPN.

Perbedaan tersebut penting karena menentukan pengadilan atau instansi yang berwenang menangani permasalahan.

2. Apakah Sertifikat Tanah yang Belum Lima Tahun Dapat Digugat?

Pasal 64 PP Nomor 18 Tahun 2021 mengatur bahwa pembatalan hak atas tanah karena cacat administrasi dapat dilakukan sebelum lima tahun sejak sertifikat diterbitkan untuk kategori tertentu, yaitu:

  1. Hak atas tanah yang diterbitkan pertama kali dan belum dialihkan.

  2. Hak atas tanah yang telah dialihkan, tetapi para pihak tidak beriktikad baik sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan.

  3. Terdapat tumpang tindih hak atas tanah.

Ketentuan tersebut juga mengatur bahwa apabila jangka waktu lima tahun sebagaimana dimaksud telah terlampaui, pembatalan karena cacat administrasi dilakukan melalui mekanisme peradilan.

Dengan demikian, jangka waktu lima tahun berkaitan dengan mekanisme pembatalan karena cacat administrasi.

Ketentuan ini tidak dapat langsung digunakan untuk menyimpulkan bahwa semua sengketa sertifikat harus diajukan melalui PTUN sebelum lima tahun.

Terlebih apabila sebelumnya telah terdapat putusan perdata berkekuatan hukum tetap yang berkaitan dengan kepemilikan objek tanah.

3. Bagaimana Jika Pemohon Telah Menang Sengketa Tanah sampai Kasasi?

Apabila pihak pemohon telah dinyatakan sebagai pemilik sah tanah berdasarkan putusan perdata berkekuatan hukum tetap, analisis hukum harus dilakukan dengan memperhatikan putusan tersebut.

Salah satu pedoman penting adalah SEMA Nomor 5 Tahun 2021.

Dalam pembahasan Mahkamah Agung mengenai tenggang waktu gugatan PTUN, dijelaskan bahwa terdapat rumusan khusus berkaitan dengan perkara pertanahan ketika seseorang telah ditetapkan sebagai pemilik sah berdasarkan putusan perdata berkekuatan hukum tetap, tetapi tanah tersebut diterbitkan sertifikat atas nama orang lain.

Pedoman tersebut penting untuk menilai persoalan tenggang waktu gugatan dalam situasi khusus tersebut.

Akan tetapi, penerapannya harus dilihat berdasarkan fakta perkara, identitas pemilik yang telah ditetapkan, objek tanah, dan keputusan administrasi yang disengketakan.

Artinya, ketentuan tenggang waktu tidak boleh disimpulkan hanya berdasarkan usia sertifikat.

4. Apakah Gugatan PTUN Selalu Diperlukan Setelah Menang Kasasi?

Tidak.

Sebelum mengajukan gugatan PTUN, pihak yang berkepentingan perlu memeriksa apakah putusan pengadilan dapat langsung ditindaklanjuti melalui mekanisme administrasi pertanahan.

Pasal 38 Permen ATR/BPN Nomor 21 Tahun 2020 memberikan dasar untuk mengajukan permohonan pembatalan produk hukum sebagai pelaksanaan putusan pengadilan yang telah berkekuatan hukum tetap.

Dengan demikian, apabila amar putusan telah memenuhi ketentuan, permohonan administratif dapat menjadi langkah yang relevan.

Sebaliknya, apabila terdapat keputusan administrasi yang masih harus diuji keabsahannya, jalur PTUN dapat dipertimbangkan.

Penentuan jalur tersebut harus dilakukan melalui pemeriksaan dokumen dan analisis hukum secara menyeluruh.

5. Bagaimana Menghitung Tenggang Waktu Gugatan PTUN?

Secara umum, Pasal 55 UU Nomor 5 Tahun 1986 tentang Peradilan Tata Usaha Negara mengatur tenggang waktu pengajuan gugatan selama 90 hari sejak diterimanya atau diumumkannya keputusan badan atau pejabat tata usaha negara.

Namun, penerapan ketentuan ini berkembang melalui berbagai pedoman Mahkamah Agung.

Beberapa hal yang harus diperhatikan antara lain:

  • Apakah penggugat merupakan pihak yang dituju langsung oleh keputusan?

  • Apakah penggugat merupakan pihak ketiga yang kepentingannya dirugikan?

  • Kapan penggugat pertama kali mengetahui keputusan tersebut?

  • Apakah upaya administratif diwajibkan?

  • Apakah terdapat ketentuan khusus dalam sengketa pertanahan?

Dalam konteks pihak ketiga, SEMA Nomor 2 Tahun 1991 dan perkembangan melalui SEMA Nomor 3 Tahun 2015 relevan untuk memahami penghitungan tenggang waktu berdasarkan pengetahuan pihak yang dirugikan.

Selain itu, PERMA Nomor 6 Tahun 2018 mengatur penyelesaian sengketa administrasi pemerintahan setelah menempuh upaya administratif.

Karena terdapat perkembangan pedoman peradilan, penghitungan tenggang waktu harus dilakukan berdasarkan jenis objek sengketa dan karakteristik perkara.

6. Bagaimana Jika BPN Menolak Pembatalan Sertifikat?

Apabila pihak yang telah memenangkan sengketa mengajukan permohonan pembatalan kepada ATR/BPN, tetapi permohonan tersebut ditolak, perlu dilakukan pemeriksaan terhadap alasan penolakan.

Beberapa kemungkinan penyebabnya:

  1. Amar putusan tidak secara tegas membatalkan produk hukum.

  2. Objek tanah tidak sesuai dengan data sertifikat.

  3. Putusan tidak berkaitan dengan produk hukum yang dimohonkan pembatalannya.

  4. Terdapat persoalan eksekusi.

  5. Permohonan diajukan kepada pejabat yang tidak berwenang.

  6. Terdapat hambatan hukum lainnya.

Apabila penolakan tersebut dituangkan dalam keputusan administrasi yang memenuhi unsur objek sengketa PTUN, langkah hukum dapat dianalisis lebih lanjut.

Perlu pula diperiksa kewajiban menempuh upaya administratif sebelum mengajukan gugatan, sesuai ketentuan yang berlaku.

7. Mengapa Analisis Advokat Sangat Diperlukan?

Kesalahan memilih jalur hukum dapat menambah waktu, biaya, dan kompleksitas penyelesaian sengketa.

Karena itu, sebelum mengajukan gugatan PTUN, diperlukan pemeriksaan terhadap:

  • Putusan Pengadilan Negeri.

  • Putusan Pengadilan Tinggi apabila ada.

  • Putusan Mahkamah Agung.

  • Sertifikat tanah yang menjadi objek sengketa.

  • Riwayat penerbitan dan peralihan hak.

  • Dokumen administrasi BPN.

  • Bukti tanggal mengetahui keputusan.

  • Hasil permohonan administratif apabila telah dilakukan.

Azhari & Associates memberikan layanan pendampingan hukum dalam analisis sengketa tata usaha negara, pembatalan sertifikat, dan tindak lanjut putusan perkara perdata.

Kesimpulan

Gugatan PTUN untuk pembatalan sertifikat tanah tidak dapat ditentukan hanya berdasarkan apakah sertifikat tersebut telah berusia kurang atau lebih dari lima tahun.

Pasal 64 PP Nomor 18 Tahun 2021 mengatur pembatalan karena cacat administrasi, sedangkan Permen ATR/BPN Nomor 21 Tahun 2020 mengatur pembatalan produk hukum sebagai pelaksanaan putusan pengadilan berkekuatan hukum tetap.

Di sisi lain, SEMA Nomor 5 Tahun 2021 memberikan pedoman penting untuk menganalisis tenggang waktu dalam situasi khusus ketika kepemilikan telah ditetapkan melalui putusan perdata berkekuatan hukum tetap.

Oleh karena itu, sebelum mengajukan gugatan baru ke PTUN, periksa terlebih dahulu amar putusan dan kemungkinan penyelesaian administratif melalui ATR/BPN.

Menghadapi persoalan pembatalan sertifikat tanah setelah menang kasasi?

Hubungi Kantor Pengacara & Advokat Jakarta Timur | Azhari & Associates melalui www.kantor-pengacara.com untuk mendapatkan pendampingan dan analisis hukum sesuai kondisi perkara.

Artikel terkait: